克而瑞研究中心近日发布的报告显示，2024上半年，典型上市房企中有72%计提了存货跌价准备，共计提存货跌价准备453亿元。从历史来看，典型房企自2021年开始累积计提了共4242亿，2021年至2023年每年计提大概在1300亿左右。
2024年上半年，中国房地产调控政策延续宽松基调，政策着力点更聚焦于去库存。尽管政策宽松，但房地产市场整体依然维持底部震荡。据统计局数据，2024年1-6月，全国新建商品房销售面积4.79亿平方米，同比下降19.0%，新建商品房销售额4.71万亿元，下降25.0%。市场仍然维持疲软状态，同时市场销售价格持续下探，不少房企以价换量加快跑货，利润空间持续收窄。
在此背景下，行业整体从2023年的增收不增利，变成了今年上半年的营收与利润双降。相比于营收下降13%，毛利润下降的更快，降幅达到34%。净利润维持了2023年的亏损状态，归母净利润亏损进一步扩大。盈利难已成为房地产行业的普遍现象，尤其是存货跌价准备的计提。目前来看，若未来市场持续疲软，已有的存货跌价准备计提或仍不充分，未来有进一步减值的风险。
当前，市场仍在筑底盘整、负面出清的过程，短期内企业利润规模和盈利水平将继续承压。随着行业深度调整，企业经营逻辑也要加快转变。优选项目、审慎投资，保证项目利润率水平；战略精简、降本增效，提升经营效益；回归产品、加强产品打造，提高产品适销性及产品溢价，是目前企业稳利润、穿越周期的关键。
营收与利润规模均下滑行业盈利不容乐观
1、营业收入下降13%至14572亿，毛利润下降34%
2024上半年，房地产调控政策延续宽松基调，政策着力点更聚焦于去库存。尽管政策宽松，但市场信心和预期尚未根本恢复，房地产市场仍在深度调整，上半年全国新建商品房销售额同比下降25%，据克而瑞公布的百强房企操盘销售额同比下降39.5%。在此背景下，企业整体结算规模相应受到影响，住宅开发业务的利润空间仍在收窄。
从截至8月底已披露中期业绩的企业数据来看，2024年上半年行业典型上市房企1整体实现营业收入14572亿元，同比下降13%；营业成本12792亿元，同比下降9%。营业收入增速自2022年就迎来了首次下滑13%，2023年曾回升至正增长3%，但2024年上半年再次出现下滑态势。
从毛利润来看，从2021年开始就保持下滑趋势，2024年上半年典型上市房企实现毛利润1615亿元，同比下滑34%，下滑幅度为历年较高。
从净利润及归母净利润来看，由于资产减值、营收规模下滑等诸多因素，自2021年起，行业典型上市房企的净利润大幅收窄，2021年净利润下滑52%，2022年净利润同比下滑扩大至98%，2023年及2024年上半年连续维持亏损状态，而归母净利润更是从2022年开始就维持亏损，整体行业盈利表现不容乐观。2024上半年，整体净利润为亏损373亿元，归母净利润亏损加大至479亿元。
2、毛利率下降至11%，房企利润亏损持续扩大
从企业各项利润率指标来看，2024年上半年行业典型上市房企整体的毛利率为11.1%，同比下降3.5个百分点，较2023年下降约1.2个百分点；净利率为-2.6%，为亏损状态；归母净利率同样为-3.3%。典型上市房企以TOP100房企为主，整体经营状况在行业中相对较好，如果从整个行业来看，房企的利润率可能下滑更多。
自2021年开始，行业的盈利水平骤然下跌，2023年净利润出现亏损，2024年上半年亏损仍在加大。一方面，历史高位获取的高地价、低利润项目影响仍在持续传导。其次，近年来企业销售去化压力放大，不少房企通过打折促销、“以价换量”来保证货值去化，加剧了企业增收不增利的表现。此外，行业下行背景下，存货跌价及投资物业账面价值缩水，房企结合市场风险对部分项目和股权投资计提资产减值损失等，也对当期的利润表现有较大的负面影响。
3、商业呈现弱复苏态势，整体投资物业收入增长9%(部分略)
受经济增速放缓、供给增加、预期较弱、需求不足等因素影响，写字楼、产业园的租金及出租率双双承压；公寓业务则受房地产疲软及保租房入市冲击，竞争加剧；在扩内需促消费政策带动下，消费意愿增强促进客流增长，商业呈现弱复苏态势，商业租金整体实现微涨。
2024年上半年，典型上市房企整体投资物业收入613亿元，同比增长9%。从企业具体表现来看，实现同比增长的企业占比近6成，华润置地、龙湖集团、新城控股（601155）、中国海外、招商蛇口（001979）等增幅都表现可观。
从综合盈利能力来看，2024上半年规模房企ROE水平继续下降，下降的企业数量占比近六成。房企ROE水平持续降低、下行压力加剧的主要原因在于：市场下行调整持续，项目去化周期缓慢、资产周转速度下降，企业周转率降速。此外，目前市房地产市场仍然疲软，行业利润空间进一步收窄。
整体来看，行业整体从2023年的增收不增利，演变成2024年上半年的营收与利润双降，盈利难已成为房地产行业的普遍现象，房企转型刻不容缓。在此背景下，不少房企坚定将战略重点转向经营性物业板块或其他多元板块福建股票配资，打造持续增长的第二增长曲线。
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